Kad se život odvija u Minhenu, Beču ili Cirihu, a kuća, stan ili plac ostanu u Srbiji, problemi retko nastanu zbog same nekretnine. Nastanu zato što nekoga nema. Brat je u Kanadi pa ostavina stoji. Sestra u Nemačkoj ne može da dođe da potpiše podelu placa. Majka bi da prepiše stan, ali ćerka je napolju. Kupac je pronađen, ali punomoćje je dato na rok koji je odavno istekao.
Gotovo sve to može da se reši bez dolaska, preko punomoćja overenog u konzulatu Srbije ili kod notara tamo gde živite. Ali kad se ne zna redosled koraka, stvari stoje godinama. Ispod su situacije sa kojima se ljudi iz dijaspore najčešće susreću, poređane po tome koliko su česte.
Ukratko
- Za nasleđe, kupovinu, prodaju, poklon i upis u katastar po pravilu ne morate da dolazite u Srbiju.
- Umesto vas potpisuje punomoćnik, a vi samo jednom overite punomoćje u konzulatu ili kod notara u zemlji gde živite.
- Vlasnik nekretnine postajete tek kada ste upisani u katastar, ne kad potpišete ugovor.
- Imovina koju niko ne prati godinama je imovina u riziku. Ne odlažite za „kad dođemo leti“.
Nasledjena kuća ili stan, a naslednici žive u različitim zemljama
Ovo je najčešća priča. Roditelj je preminuo, ostavina se odlaže jer niko ne može da dođe, a kuća se godinama vodi na pokojnog. Dok se to ne sredi, kuću ne može niko da proda, pokloni ni podeli, čak ni kad se svi naslednici slažu.
Naslednici mogu da učestvuju u ostavini iz inostranstva, svako sa svojim punomoćjem ili izjavom potpisanom u konzulatu. Teže je kad se jedan naslednik ne javlja ili ne želi da učestvuje, i tada je važno znati kako postupak može da ide dalje i bez njega.
→ Nasledstvo u Srbiji kad živite u inostranstvu
Kupovina stana, kuće ili placa iz inostranstva
Kupuje se za penziju, za decu ili kao ulaganje. Iz daljine se ne vidi ono što bi na licu mesta bilo očigledno: da li je prodavac zaista upisan kao vlasnik, da li na stanu postoji hipoteka ili spor, i da li je kuća uopšte legalno izgrađena. Rođak može da proveri da li je stan svetao. Ne može da proveri da li je opterećen tuđim dugom.
Najviše novca se izgubi na kapari. Prodavac traži kaparu „da rezerviše stan“, rođak je preda uz priznanicu napisanu rukom, i tu se obično sve završi dok nešto ne krene naopako. Predugovor o kupovini nepokretnosti mora da bude overen kod javnog beležnika, isto kao i sam ugovor. Bez toga, kad prodavac odustane ili se pojavi drugi kupac, novac se vraća teško, često tek preko suda. Zato se kapara daje tek uz overen predugovor, i to uplatom na račun, a ne u kešu preko rođaka.
Ljudi često mešaju kaparu i odustanicu. Kapara potvrđuje da je ugovor zaključen: ako odustane kupac, prodavac je zadržava, a ako odustane prodavac, kupac može da traži dvostruki iznos. Odustanica je unapred dogovorena cena za pravo da se odustane od ugovora. Šta je od ta dva ugovoreno, zavisi od toga kako piše u predugovoru, pa to treba pročitati pre potpisivanja.
Često pitanje je i kredit. Daje ga samo banka u Srbiji, a uslovi za one koji rade napolju razlikuju se od banke do banke. Dakle to treba detaljno i što preciznije utvrditi što takodje može uraditi punomoćnik u Srbiji.
Prenos vlasništva u porodici: roditelji žele da vam prepišu stan ili kuću
Roditelji u Srbiji često žele da imovinu prepišu deci napolju još za života, da kasnije ne bude ostavine. Ili deca žele da roditelji mirno žive u kući do kraja. Poklon, ugovor o doživotnom izdržavanju i ustupanje i raspodela imovine za života zvuče slično, a razlikuju se po porezu, po tome da li se nešto kasnije može osporiti, i po tome šta će ostala deca moći da traže.Kako vidimo ovde postoji više osnova kojima možemo prebaciti imovinu
- Testament – koji predstavlja uslovno rečeno najslabiji osnov u zavisnosti od forme i sadržine , mana volje… Detaljnije o ovoj temi pogledajte na posebnoj stranici o testamentu
- Ugovor o doživotnom izdržavanju – koji je dosta jači osnov, pošto je praksa da se uz njega prilaže i Veštačenje veštaka medicinske struke o psihofizičkom stanju primaoca izdržavanja, usled čega postaje skoro neoboriv dokument… Više pogledajte na stranici o tome…
- Ugovor o raspodeli imovine za života koji potpisuju ostavilac ii naslednici i koji je najjači osnov… Pogledajte o ovom ugovoru ovde..
Ugovor se potpisuje kod javnog beležnika u Srbiji. Onaj ko je napolju ne mora da dolazi, nego ga potpisuje preko punomoćnika.
Koliko košta prepis stana
Trošak se sastoji od tri dela: nagrade javnog beležnika, koja zavisi od vrednosti nekretnine; poreza na poklon, koji dete ne plaća kad poklon dobija od roditelja, a brat, sestra ili roditelj plaćaju; i takse za upis u katastar. Ako u prepisu učestvuje punomoćnik ili advokat, dodaje se i njegova nagrada. Tačan iznos zavisi od nekretnine i od toga ko kome prepisuje.
Da li poklonjen stan kasnije ulazi u nasledstvo
Ulazi, i tu nastaje najviše nesporazuma među braćom i sestrama. Kad roditelji poklone stan jednom detetu, taj poklon se posle njihove smrti uračunava u njegov deo nasledstva, osim ako su roditelji odredili drugačije. Čak i tada, ostala deca mogu da traže svoj nužni deo, i to se računa i od vrednosti poklonjenog stana. Drugačije je kod ugovora o ustupanju i raspodeli imovine za života, koji zaključuju roditelji i sva deca zajedno: to se kasnije ne vraća u nasledstvo.
Ako ste vi dete koje je napolju, a roditelji prepisuju stan bratu ili sestri u Srbiji, ili obrnuto, dobro je da pre potpisivanja svi znaju šta to znači za kasniju ostavinu. → Nasledstvo u Srbiji
Roditelji prepisuju imovinu, a vi ste napolju? Opišite situaciju →
Prodaja kad niste u Srbiji
Ugovor kod beležnika potpisuje punomoćnik. Problemi nastaju kad u punomoćju ne piše da li sme da primi novac, kad punomoćje istekne pre nego što se kupac upiše, ili kad je nekretnina još na pokojnom roditelju. Ako ste nekome davno prodali njivu, a on se nikad nije upisao, na papiru ste i dalje vlasnik, i porez na imovinu i dalje stiže vama.
Na jedno se često zaboravi: ako je stan kupljen dok ste bili u braku, on je po zakonu zajednička imovina supružnika, čak i kad je u katastru upisano samo vaše ime. Za prodaju je tada potrebna i saglasnost supružnika. Ako je i supružnik napolju, i ta saglasnost se overava u konzulatu ili kod notara, kao i punomoćje.
Novac od prodaje može da se prebaci na vaš račun u inostranstvu tek kada banka dobije potvrdu Poreske uprave da su porezi iz te prodaje plaćeni.
Suvlasnik je napolju i ne može ili neće da dodje
Plac je na dvoje, jedan hoće da ga podeli ili proda, a drugi je u Austriji ili Nmačkoj. Saglasnost suvlasnika ne može da se da mejlom ili porukom, nego overenim punomoćjem ili izjavom. Ako suvlasnik ne sarađuje, deoba može da se traži i preko suda.
Papiri: uknjižba stana i kuća građena bez dozvole
Mnogi tek kad pokušaju da prodaju saznaju da nikad nisu bili upisani, ili da je kuća koju su godinama zidali „na leto“ građena bez dozvole. Ugovor ili rešenje o nasleđivanju još vas ne čine vlasnikom. To postajete upisom u katastar.
Najčešće se zapne u tri slučaja: stan je otkupljen pre više decenija i nikad nije upisan; zgrada nema upotrebnu dozvolu ili sama nije uknjižena, pa ni stan u njoj ne može da se upiše; ili je kuća građena bez dozvole. Za objekte građene bez dozvole, zakon iz 2025. godine omogućio je upis pod znatno lakšim uslovima.
Za uknjižbu ne morate da dolazite. Zahtev za upis može da podnese punomoćnik, a on prati postupak u katastru umesto vas.
Stan ili kuća nisu upisani na vas? Opišite šta piše u papirima →
Neko drugi koristi vaše dok niste tu
Dali ste rođacima da koriste zemlju dok ste napolju, a sada ne žele da je vrate. Komšija je otvorio prozore na zajedničkom zidu. Ovakve stvari mogu da se reše i iz inostranstva, ali što se duže čeka, to se teže dokazuje šta je čije. Ko godinama drži i koristi tuđu nekretninu, pod uslovima iz zakona može postati njen vlasnik.
Ako stan izdajete dok ste napolju, ugovor o zakupu u vaše ime može da potpiše punomoćnik, ali samo ako mu je to u punomoćju izričito dato. Isto važi i za primanje kirije.
Vi ili deca imate strani pasoš
Deca rođena u Nemačkoj ili Švajcarskoj često imaju samo taj pasoš. Strani državljanin može da kupi ili nasledi stan i kuću u Srbiji pod uslovom uzajamnosti sa svojom državom. Za poljoprivredno zemljište važe stroža pravila, pa to treba proveriti pre bilo kakve odluke.
Šest stvari koje se često saznaju prekasno
- Gotovina je zabranjena. Kod kupoprodaje nepokretnosti od 10.000 € naviše novac ne sme da se preda u kešu (Zakon o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma, čl. 46). Deo cene „na ruke“ je rizik i za kupca i za prodavca.
- Kapara bez overenog predugovora je rizik. Priznanica napisana rukom ne štiti vas kao predugovor overen kod javnog beležnika.
- Poklon od roditelja detetu ne plaća se porez. Dete je prvi nasledni red u odnosu na roditelja, pa je oslobođeno poreza na poklon. Kad dete nešto pokloni roditelju, ili brat bratu, porez se plaća.
- Stan kupljen u braku je zajednički. I kad je upisan samo na jednog supružnika, za prodaju treba saglasnost drugog.
- Nasleđen stan se često prodaje bez poreza na kapitalni dobitak. Važi kad ste nasledili od roditelja ili supružnika, ili kad nekretninu imate duže od deset godina (Zakon o porezu na dohodak građana, čl. 72a).
- Novac od prodaje ne prelazi granicu sam. Za prenos na račun u inostranstvu banka traži potvrdu Poreske uprave o plaćenim porezima (Zakon o deviznom poslovanju, čl. 29).
Kako se to radi na daljinu
U skoro svakoj od ovih situacija koraci su isti. Prvo se proveri šta o nekretnini piše u katastru, da znate sa čim imate posla. Zatim potpišete punomoćje u konzulatu Srbije, ili kod notara tamo gde živite uz apostil i prevod sudskog tumača. Punomoćnik u Srbiji potpisuje ono što treba kod javnog beležnika i prati upis u katastar. Original punomoćja šaljete poštom, a za ostalo je uglavnom dovoljan mejl.
Za jednu kupovinu ili prodaju je specijalno punomoćje, samo za tu nekretninu, nego punomoćje „za sve poslove“, koje u pogrešnim rukama otvara vrata zloupotrebi.
→ Punomoćje iz inostranstva: kako se overava i šta treba da sadrži
Treba vam tekst za vaš slučaj?
Gotovi obrasci sa interneta često ne prolaze kod javnog beležnika: nekretnina nije opisana kao u katastru, punomoćniku nije dato ovlašćenje da primi novac, ili nedostaje saglasnost supružnika. Punomoćje, saglasnost supružnika, predugovor sa kaparom ili ugovor o poklonu može se pripremiti za vašu konkretnu nekretninu i za konzulat u kom ćete potpisivati.
Pitanja koja ljudi najčešće postavljaju
Majka bi da prepiše stan na mene, a ja živim napolju. Moram li da dođem?
Ne morate. Ugovor kod javnog beležnika u vaše ime potpisuje punomoćnik, a vi samo jednom overite punomoćje.
Roditelji su poklonili stan bratu. Da li to ulazi u nasledstvo?
Da. Poklon se posle smrti roditelja uračunava u bratov deo nasledstva, osim ako su roditelji odredili drugačije. I u tom slučaju vi možete da tražite svoj nužni deo, koji se računa i od vrednosti poklonjenog stana.
Koliko košta prepis stana sa roditelja na dete?
Plaćaju se nagrada javnog beležnika, koja zavisi od vrednosti stana, i taksa za upis u katastar. Porez na poklon dete ne plaća kad poklon dobija od roditelja.
Dao sam kaparu, a prodavac je odustao. Šta sad?
Ako je predugovor overen kod javnog beležnika i prodavac je odustao bez opravdanog razloga, kupac po pravilu može da traži dvostruki iznos kapare. Ako je kapara data samo uz priznanicu, situacija je mnogo nesigurnija i zavisi od toga šta se može dokazati.
Brat je u Kanadi i ne javlja se. Može li ostavina da se završi bez njega?
Postupak može da ide dalje i kad se neki naslednik ne javi. Kako tačno, zavisi od toga da li mu je poziv uručen i da li ima punomoćnika u Srbiji.
Mogu li da dobijem kredit za stan u Srbiji ako radim u inostranstvu?
Kredit se uzima kod banke u Srbiji, a uslovi zavise od banke. Pre nego što overite punomoćje, proverite sa bankom da li traži neku posebnu formu.
Mogu li stan u Srbiji da platim sa računa u Nemačkoj?
Možete, uplatom preko banke. Sačuvajte potvrdu o uplati, jer je to vaš dokaz da je cena plaćena.
Stan je otkupljen pre trideset godina i nikad nije upisan. Može li to da se sredi?
Može. Upis se traži na osnovu ugovora o otkupu i dokaza da je cena isplaćena. Ako je vlasnik u međuvremenu preminuo, stan se najpre raspravlja u ostavini, pa se upisuju naslednici.
Prodala sam njivu pre sedam godina, a kupac se nije upisao. Šta sad?
Na papiru ste i dalje vlasnik. Kupac treba da se upiše na osnovu ugovora. Ako ugovor nije bio overen kako treba, to se rešava novim ugovorom ili preko suda.
Suvlasnik je napolju i ne može da dođe. Kako da podelimo plac?
Svoju saglasnost daje preko overenog punomoćja ili izjave, a ne mejlom. Ako ne želi da se dogovori, deoba može da se traži preko suda.
Rođaci su koristili moju zemlju dok sam bio napolju. Kako da je vratim?
Zavisi od toga da li ste im korišćenje dozvolili i koliko to već traje. Ne treba čekati, jer protok vremena ide u korist onoga ko zemlju koristi.
Opišite svoj slučaj
Napišite o kojoj nekretnini je reč, gde se nalazi, ko su vlasnici ili naslednici i gde žive. Ako vam treba tekst dokumenta, napišite koji i u kojoj zemlji ćete ga potpisivati. Ne morate znati pravne izraze, dovoljno je da opišete situaciju svojim rečima.
Ako vam je lakše porukom:
Pitanja sa portala prosleđuju se advokatu saradniku portala.
Tekst proverio: Miloš Živanović , advokat upisan u imenik Advokatske komore Srbije i Beograda.
Pravni izvori: Zakon o obligacionim odnosima (čl. 45, 79–82, 90); Zakon o nasleđivanju (čl. 7, 48, 49, 66, 67); Porodični zakon (čl. 171, 174); Zakon o porezu na dohodak građana (čl. 72a); Zakon o porezima na imovinu; Zakon o deviznom poslovanju (čl. 29); Zakon o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma (čl. 46); Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa.
Ažurirano: oktobar 2026 · Sledeća provera: april 2027
Tekst je opšteg informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savet za konkretan slučaj.